日本で家（土地）を買うときの注意点と決め方を個人的にまとめた：首都圏の北東エリア（埼玉県）は避ける

これから家を買うので、ここに個人的な注意点をまとめました。といっても買うのは6年後です。ここではローンや返済、金利などは触れません。

これから家を買う人、どんな物件を買えばいいか悩んでいる人は、不動産会社の話を信じる前に、私のこの分析を読むといいかも。私は不動産会社と建設会社がいかにやばい業界かよ〜く知っているので、不動産会社の話を聞いて「こいつ本当のこと言ってるかな？？」と思ったら、この記事をちょっとでも思いだすと後悔しなくてすむでしょう。

買う時期

去年か今年に土地や家を買った人は後悔することになります。不動産は3年後くらいに崩壊すると個人的に確信しています。なので6年後、2027年くらいに買うと得する。これについては一番最後でくわしく説明します。めんどくさい人は読まなくてもいいですよ。

買うもの

• 家は新築を買ってはいけない（中古のみ）
• マンションではなく、一戸建てを買わないといけない

不動産で避けるべきエリア

• 首都圏では北東エリア（台東区より北、江東区より東）を買ってはいけない

東京、神奈川、千葉、埼玉は人間の移動が活発になり、上がるところと下がるところが二極化します。治安や教育水準、自治体の良し悪しが不動産価格に影響してくる。主な市区町村はだいたい調べあげましたが、次の市区町村はたぶん買うべきではないと思います。ここにいる人は怒らないでください。

・八潮市
・草加市
・三郷市
・蕨市
・柏市
・墨田区
・八王子市
・厚木市

足立区の北東、つまり八潮市、草加市、三郷市はだんご3兄弟みたいに連なっている一帯。ここは実は不動産で最もおもしろい現象が起きている。具体的に言うと大炎上してしまうので言わない。とにかく、これから家や土地を買う人はこの八潮市、草加市、三郷市を避けたほうがいい。

千葉県と埼玉県はよく比較されるけど、不動産市場を調べるとそうではないことがはっきりしている。もったいぶるのが嫌いなのではっきり言うと、千葉はじゃっかん高級化が進み、埼玉県はその逆が進んでいる。

千葉県と埼玉県、どっちにしようかな？と思ったら、千葉県にしたほうがいい。

神奈川県（と沖縄県）はおそらく東京都以外では最後まで不動産が値崩れしないエリア。日本は後進国で不動産価格の上昇はまったくみこめない（と言ったら不動産アナリストに怒られそうだけど、知ったこっちゃない）ので、暴落しないエリアの不動産を買うことがなにより重要になる。で、それは東京都と神奈川県（と沖縄県）。ただ、千葉県は一部がおそらく高級化する。

神社は避ける

神社もだめ。特に大きい神社がある地域ははっきり言ってほとんどだめ、かもしれない。

神社には、いい神社とそうではない神社がある。後者はうるさい祭りをやる神社。にぎやかで規模の大きい祭りが有名な地域があります。そういうところは神社とその周りにある町内会がアレなのです。

ボロい神社だったらオッケー。でかい神社が近くにあったら、めんどくさいおじちゃんとおばちゃんがたくさんいることは覚悟しないといけない。でかい神社には変な町内会ありと覚えてください。この町内会というのがけっこうクセモノなので、不動産を買う人はよーーーーーくチェックしよう。

神社よりも寺のほうがまし。わけわからん人情よりも坊主の商売根性のほうが害はない。

子どもが増えている街の不動産を買う

これは鉄則です。高齢化が進む街は不動産価値が下がる。子どもが増えている街は上がる。小学生がいたらあと15年はもつからですね。首都圏では一人暮らしする必要がないので、大学に入っても親もとで住む人が多い。ということは小学生がたくさんいる地域は15年くらい若年層の人口が減らない。ラーメン屋はそういうところに進出するべき。池袋とかじゃなくて。

しかし、子どもが単に増えればいい、というわけでもない。これも具体的に説明すると「ふざけんなこの＆％＄！！！」と言われるから、深くは言わないけど、次の傾向があったらかなりやばい。

• 個別指導塾だけが増えている
• 道路で遊んでいる子どもが多い

道路族は今後もっと社会的に問題になるでしょう。道路族を知らない人は絶対に調べることを勧めます。道路族の多い地域に家を買ったら、もう終わりです。

不動産というのは難しい。子どもは増えていないといけないが、きちんとした子どもだけが増えている必要がある。そういう地域は限られている。値上がりが期待できる不動産は実に住民の質と自治体の質にかかっている。

「おいおい、子どもが増えている地域はもれなく不動産が上がるのは常識だよ。個別指導塾とか道路族とか、住民の質は関係ないから。人口が問題だから」

と考える不動産関係者は多いでしょう。それは残念なことに、完全な間違いなのです。特定の地域をあげると大炎上してしまうので具体的な街は言いませんが、ある地域は子どもがめちゃくちゃ増えているのに不動産価格はまったく上がっていません。非常に面白い現象が首都圏のいくつかの地域で起きています。

土地が空いているとか、空き家が多いとか、そういうのとも違うんですよね。それらの地域になんとなく共通しているのは、結局のところ、住民の質があまり良くないこと。不愉快になった人もいるかもしれない。でもしかたない。不動産価格は意外と正直にものを語る。

私は個人的に湾岸エリアというのが非常に嫌いで、そういうところに住む人も好きじゃない。だけど不動産価格はこの数年で持続的に上がっている。それは住民の質がいいからです。勝どき、晴海、豊洲のエリアは教育水準が高い（サピックス豊洲校）。そしてなにより女性は日傘をさしている（日傘使用率は不動産購入前にチェックしよう。基本的に日傘は上流意識の象徴。この時期に日傘をさしてない人がほとんどだったら、そこは避けるべき地域）。だから地震がこない限り湾岸エリアは値上がりする。

あの子もサピックスに入っている
→うちの子もサピックスに入れよう

という感じで

意識の高そうなファミリー層が住んでそう
→うちもそこに住もう

という感じが延々と続く。残酷なことに、富をもっていない人は今後もっと富を失うので、この一種の同調連鎖反応は強化されます。あと10年すると、見事なくらい住宅地の質が二極化しているでしょう。なので買っていい地域というのは、サピックスがある地域ってことになっちゃうんですよね。

結論：日本の不動産市場はサピックスでわかる

おわり

買う時期についての補足

東京の不動産は来年がピークです。その後はずるずる下がる。

ただし、不動産の底値がいつくるかは正確にはわからない。2026年かも。いや、2028年かも。わからん。ただ今年買うべきではないことは確信をもっています。その理由はアメリカのテーパリングと金利引き上げです。

（アメリカの）テーパリングとは、中央銀行が国債と住宅ローン担保証券の購入を段階的に減らすこと。金利はフェデラル・ファンドのことで、これが上がるとすべての金利が段階的に上がる。テーパリングそのものはそこまで危険視しなくていい、というか、よかった。

しかしカリフォルニア州などの不動産があまりにも高騰して住宅バブルになった今、住宅ローン担保証券の購入縮小をきっかけになにか起きるかもしれない。起きないかもしれない。私は起きると思っています。

そして2023年にフェデラル・ファンドの金利がちょっと上がる。そうすると住宅ローンの金利も上がり、住宅の購入意欲も減る。結果、住宅バブルがぶっ壊れる。アメリカは個人の負債額がかつてないほどに膨張して、超長期的な債権バブル（このあたりは恐怖心のかたまりのレイ・ダリオがしつこく説明している）が崩壊しつつある。学費のローン残高もすごい。ということで2023〜2024年から不動産市場が崩れていくでしょう。

私はアメリカの株式投資をしているのでよくわかっていますが、アメリカの株式はとても高い水準で推移しています。バブルの前兆は住宅だけでなく株式にもあらわれています。リーマン・ショックとまではいかなくても、それに近いものがあります。リーマン・ショックの二番煎じがくれば、当然不動産価格は崩壊する。

「は？　リーマン・ショック？　そんなものがくるわけないでしょ。なに言ってんだこの小僧」

と思った人はサンフランシスコ、ロサンゼルス、ニューヨーク、メルボルン、ロンドンの住宅価格をきちんと調べてください。おかしいと思わない人は大富豪をのぞいていないはずです。

一時有名になったけど、サンフランシスコにあるボロ小屋は今や1億円。いや、こんなところ住めるかよ、という小屋ですら1億円ですよ。新卒の貧乏サラリーマンがひっそり住む物件としてもかなりしんどい物件が1億。こんなのが10年も続くと思いますか？

カリフォルニア州でホームレスが増えています。エンジニアですら家に住めないケースがある。なぜならロサンゼルスの平均家賃が日本円で月27万円（ワンベッドルーム）だから。どれだけの人がまともな生活を送れるのか？　これでもまだましなほう。サンフランシスコは平均で月30万円。

Cost of Living in Los Angeles, CA 2021

アメリカがぶっ壊れたら、日本も去年の3月と同じように巻きぞえを食います。2023年の利上げによってアメリカの住宅価格が下落に転じ、それにともなって東京も下落する。住宅価格というのはいったん上がるとなかなか下がらず、いったん下がるとめちゃくちゃ下がるのが特徴です。アメリカはいつも回復が早いので、3年以上かけて下落することはないでしょう。しかし暴落するときは相当のものになると覚悟しないといけない。

東京の不動産価格は2022年がおそらくピークで、そこから2026年あたりまで下落するでしょう。ただし、これはドル建ての価格です。日本円での不動産価格は意外にも持ちこたえるかもしれません。いや、むしろそのほうが現実的かもしれない。ただ、そのときはかなり円安になっているでしょう。

個人的に下落の幅は30%と予測しています。なので、今5,000万円の物件は3,500万円ほどになるでしょう。

注意

この記事は個人のメモにすぎません。不動産価格がどうなるかわからないし、家の好みはそもそもさまざま。あまりあてにしないでください。